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这些年，常有人感叹，莆田变了，莆田大了，莆田美了。我们与这个熟悉的城市耳鬓厮磨，从城市不断扩张的脚步和速度中看到这座城市的变化。

回首莆田近十年房地产发展的历程，每一位购房者都见证了从百万级大体量楼盘涌现的楼市“黄金时代”，向外来全国性品牌房企纷纷进驻的“大鳄时代”过渡的黄金十年。

越来越大牌的开发商，越来越多样化的产品风格，如同雨后春笋般涌现，让购房者们挑花了眼，莆田楼市也从功能性需求进入舒适性需求阶段。

然而近几年，莆田市场环境与购房逻辑已经在各种因素的影响下发生了根本性变化，但其实回顾近十年莆田楼市发展的轨迹会发现，这一切都有迹可循，且其中还蕴藏着一定的市场发展规律。

所以，今天这篇文章我们就来总结莆田近十年来楼市发展的历程，或许会让你更能看懂眼下的市场。

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商业发展存在规律性时间差

市区、涵江、秀屿基本落差在4-5年

一套房子往往与太多东西捆绑，有关注莆田楼市发展的人会发现，对房价而言，最具影响力的往往不是某知名开发商入驻，或是某高端楼盘热销，而是有大型商业综合体的落地。

在过去，随着莆田市场的火热发展，商业一词也被发扬光大，商业和地产深入捆绑，地产犹如带头大哥，在前面开疆拓土，商业紧跟其后，为大哥站台撑腰，以万达为代表的商业体在过去十多年把这一招数运用地炉火纯青。

近的话，不妨看下涵江和秀屿，因为万达的落址，不仅带动了区域的发展，也带动了新房去化的热度。远的话，万达等商业体也在无形之中提升板块的价值和高度，更带动周边房价水涨船高，比如市区万达由早期的6000多涨至1.8万/㎡以上。

关于买房，大家也都清楚，无论是自己居住还是投资，紧邻大型商业综合体都是买房的不错选择，除了万达，正荣财富中心亦是如此。

道理大家都懂，但回顾近十年来莆田房地产市场的发展，倘若认真观察的话，又会发现不论是市区还是郊区板块，商业发展的时间往往与新房的发展存在落差，且其中落差时间都基本在4-5之间。

具体的话，我们先来对比下市区、涵江、秀屿等区域各大商业综合体落地开业时间就会比较清楚一些了，而这也是房价演变的开始。

首先是莆田市区，2012年底，万达广场开业，从此之后，该板块一下子从莆田城市边缘板块一跃成为核心区。2015年后正荣财富中心、馨宜新天地陆续开业，莆田商圈呈现百花齐放的态势。

近年来，莆田城市建设飞速发展，商圈对大莆田发展的推动作用有目共睹，尤其是2013年后，莆田房价也是一路高涨。尽管在个别时间段上房价有所回落，但是如果以10年的时间跨度来看，荔城、城厢两区房价集体由9000元/㎡跨过2万/㎡大关，这其中除了地段价值，更有商业的价值存在。

而涵江的楼市也是2016年开业了隆恒财富广场、2019年开业了涵城水韵城才慢慢赶上，近期更是因为万达广场落地而火了一些。

再来看秀屿直到2020 年才有了秀屿万达广场的进驻，紧接着是计划在2023年开业的力高仟喜荟广场，其后新房市场崛起，由供过于求发展到供不应求。

这表面上是看起来莆田市区和周边区县的发展存在差距，但透过现象可以看到商业发展往往要早于新房发展，或者说商业有着一定的虹吸效应，且莆田市区的商业与涵江相差4-5年，涵江又与秀屿相差了4-5年。

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不单是商业发展有落差

品牌房企入驻也相差4-5年

除了商业发展与新房的落差外，莆田市区与涵江、秀屿的品牌开发商入驻时间也存在着相类似的落差。

先来看下莆田市区，其实严格算起来，莆田楼市的发展史很短，大致在07、08年才开始有了较快的发展，且当时的开发商都是本土房企，缺乏必要的房地产运营及操作经验，基本处于“摸着石头过河”，那时候的莆田楼市更是卖方市场，开发商凭借强大的社会关系网、靠亲戚朋友就能把房子卖完。

自2011年万科、万达进驻莆田开始，近几年，众多一线实力品牌房企鱼贯而入，先后有嘉里建设、碧桂园、保利、恒大、联发、富力、融创、融信、阳光城、世茂、融侨、建发、三盛、大唐、中梁、中南等。

“新鲜血液”的不断涌入，在带来更为激烈和白热化竞争的同时，也带来了更多新的理念，不止是开发模式不断创新、住宅产品不断升级，人居环境不断优化及房价上扬等，土拍市场热度也是一浪高过一浪，莆田楼市的格局正经历着剧烈变革。

再来看涵江，2014年年底，保利竞得兴涵水都地块，自此涵江迎来个全国性品牌房企，在随后几年内，正荣、融创、联发、建发、海伦堡、旭辉等也抢先入驻，意欲分得一杯羹。

随着涵江片区的不断发展，各项配套的日趋完善，一大波品牌房企纷纷进驻，如今房价也已经突破万元，楼面价也是逐年拔高。近期，万达广场的选址落地更是为涵江的发展添了新动力。

秀屿的话，近两年行情变化确实让人始料未及，除了凭借价格及未来发展优势，与品牌开发商相继入驻有着密不可分的关系，2018年世茂云玺拉开了品牌开发商进驻秀屿的大幕，在此之后品牌房企进驻的频率也在明显加快。

华鸿、富力、大唐、中梁、铜锣湾、力高、澳德和国投等品牌房企也纷纷下沉至秀屿参与开发建设，品牌房企和莆田国企的驻扎，彻底改变了秀屿的面貌，如今市面上的产品也更符合当下购房者的需求。

暂且不论当下市场，各大板块后续发力如何，单从上面时间轴来看，我们会发现，莆田市区最早的全国性品牌房企入驻是2011年，涵江是2014年底，而秀屿是2018年，这中间也相差了4年左右的时间。

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刚需购买力外溢也有规律

先涵江其后才是秀屿

大型综合体的落地，品牌开发商的不断相继入驻，促使莆田整体市场发生了质的变化，也才有了城市房价的水涨船高。

不过，随着莆田房价的持续上涨，购房者的置业逻辑也发生明显变化，尽管当下进城到市区买房对于大多数人来说都是置业的终极目标，但高昂的房价也间接促使莆田市区刚需购买力的外溢。

这也是我们接下来要说的，除了商业、房企之外，莆田购买力也遵循着和前面多说的一样规律，莆田市区自是不用说，莆田楼市刚需购买力外溢站是涵江，再下来才是秀屿。

而究其刚需购买力外溢的原因，主要是因为随着主城区房价和地价的不断攀升，以及市区楼盘的日趋饱满，加上品牌开发商也布局下沉，涵江和秀屿自然而然就承接了市区的购买力外溢。

如果你要问为何涵江会是站，不妨回顾下前面部分和第二部分的内容或许就会更为直观。首先是涵江的个品牌房企进入是2015年的保利，而秀屿个品牌楼盘是2018年的世茂云玺，两者之间相比时间上晚了3年。

商业上亦是如此，涵江个开业的是综合体是2016年的隆恒财富广场，紧接着是2019年的水韵城，而秀屿的个综合体是2022年开业的铜锣湾万达广场，紧接着是计划2023年开业的力高仟喜荟广场，两地商业落地时间又晚了4-5年。

于是乎，涵江自然而然就优先于秀屿承接市区刚需购买力的外溢。而近年来，随着高铁新城的发展势头强劲，秀屿凭借购房补贴、棚改拆迁，以及学校、商场和医院等各项生活配套逐渐完善，还有房价仍是莆田的洼地，自然而然就承接了市区的购买力外溢。

写在最后

纵观莆田楼市发展至今，尽管在不同的时间段上房价有起有落，但是如果以10年乃至更长的时间跨度来看，莆田房价长期还是保持上涨的势头。

虽然当下受市场大环境影响，莆田房价有小幅浮动，但对于自住的购房者来说，还是那句老话，房价涨跌和你没有任何关系，早买早享受才是正解。